Se busca proteger los derechos del acreedor, quien tiene la garantía del bien inmueble hipotecado en caso de impago, así como garantizar el debido proceso al deudor, quien tiene la oportunidad de defenderse y presentar sus argumentos.
El Juicio Hipotecario es un proceso judicial especial que tiene como objetivo la ejecución de la garantía hipotecaria en caso de que el deudor incumpla con las obligaciones de pago de un crédito hipotecario.
El Capítulo III del Código de Procedimientos Civiles (CPC) de la Ciudad de México dispone la ejecución de la garantía hipotecaria, en caso de que el deudor incumpla con sus obligaciones de pago. La vía hipotecaria servirá para tramitar todas las controversias que tengan relación con la constitución, ampliación, división, registro, extinción, nulidad y cancelación de la hipoteca. Asimismo, permite reclamar el pago y la prelación del crédito cuya garantía es precisamente dicha hipoteca.
Cuando la finalidad del juicio sea reclamar el pago y la prelación del crédito, es necesario cumplir con tres requisitos: en primer lugar que el crédito garantizado por esa hipoteca debe constar en escritura pública o documento privado; segundo, debe estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad; por último, debe haber vencido el plazo, o ser exigible de acuerdo a los términos pactados o a las disposiciones legales aplicables.
Etapas del juicio hipotecario
Este proceso legal contempla seis etapas: la presentación de la demanda, la admisión, emplazamiento del demandado, la contestación, el ofrecimiento y desahogo de pruebas, la sentencia y finalmente, su ejecución.
En la primera etapa, el abogado debe elaborar un escrito de demanda apegado a los Requisitos de Forma del Juicio Ordinario Civil, establecidos en el artículo 255 del CPC. La parte actora deberá ofrecer las pruebas que quiera sean desahogadas en el juicio, para acreditar los hechos de su acción o de sus excepciones en los escritos que fijan la controversia.
Vale resaltar que, si el actor se abstiene u omite ofrecer sus pruebas en esta etapa, precluirá el derecho para ofrecerlas en otro momento posterior del proceso, salvo que sean pruebas supervenientes, de acuerdo con el artículo 470 del reglamento. El escrito debe contener la información del acreedor y deudor, la descripción del bien inmueble hipotecado y su valor, el importe del crédito, los fundamentos de derecho y la petición que se le hace al juez.
Una vez presentada la demanda, el juez debe dictar el auto admisorio, en el que decreta que la demanda ha sido admitida y ordena al actuario el emplazamiento del demandado para que conteste la demanda dentro de un plazo de 15 días. El juez ordena que la parte actora inscriba esta demanda ante el Registro Público de la Propiedad, en el folio real del inmueble sobre el cual fue constituida la hipoteca; lo anterior en atención a que el Registro es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial sobre el estado jurídico del inmueble.
El juicio continúa con el emplazamiento, momento en el cual, el actuario del juzgado notifica personalmente al deudor sobre la existencia del juicio y se le convoca a comparecer ante el juez en un plazo de 15 días. Desde ese acto cambia la naturaleza jurídica de la posesión del demandado, convirtiéndolo en depositario judicial del inmueble.
La etapa de contestación es el momento procesal en que el deudor tiene la oportunidad de responder a la demanda interpuesta por el acreedor, para hacer valer sus pruebas. En caso de hacer valer excepciones y defensas, tanto dilatorias como perentorias, se desarrollará una nueva audiencia para desahogo de pruebas admitidas y alegatos, pudiendo esta ser diferida, dependiendo de las condiciones específicas del proceso.
Posteriormente, el juez cerrará la etapa de alegatos y dictará sentencia dentro de 8 a 16 días siguientes a la audiencia de desahogo de pruebas. Finalmente, procede la ejecución de la sentencia.
Cuanto antes se actúe, mayores serán las posibilidades de evitar la pérdida del bien inmueble. Consultar un abogado especialista en la materia permitirá ayudarle a comprender sus derechos, opciones, valorar las pruebas y determinar qué hechos son relevantes para defender sus intereses en el juicio.